La ville de Barcelone en Espagne a pris une décision radicale qui va transformer son paysage immobilier et touristique. Les licences des 10 101 appartements touristiques de la capitale catalane expirent en novembre 2028 et ne seront pas renouvelées. Résultat : à l’horizon 2029, les locations courte durée de type Airbnb disparaîtront du centre-ville. Une mesure pensée pour répondre à la pénurie de logements et à la flambée des loyers, dans une ville où la pression touristique a atteint un seuil critique.

L’annonce officielle de la mairie de Barcelone

Le 21 juin 2024, Jaume Collboni, maire de Barcelone, a confirmé lors d’une conférence de presse que le Parlement catalan autorisait la ville à ne pas renouveler les licences des appartements touristiques. Ces autorisations, accordées pour une durée limitée, expirent en novembre 2028. « Les appartements touristiques tels que nous les concevons aujourd’hui disparaîtront de la ville de Barcelone », a déclaré le maire. La mesure remettra sur le marché classique, en location longue durée ou à la vente, plus de 10 000 logements jusqu’alors réservés au tourisme.

Pourquoi Barcelone interdit les locations touristiques

La motivation principale tient à la crise du logement. Les loyers à Barcelone ont grimpé de 68 % en dix ans et les prix de vente de près de 38 % sur la même période, selon les données de la mairie. Pour beaucoup d’habitants, se loger en centre-ville est devenu hors de portée. Le conseil municipal estime que retirer du marché touristique 10 000 logements permettra de soulager la demande locative, de faire pression sur les prix à la baisse et de redonner un usage résidentiel à des quartiers vidés de leur population permanente.

L’autre objectif est d’enrayer le tourisme de masse. Barcelone accueille chaque année plus de 30 millions de visiteurs pour seulement 1,6 million d’habitants. Certains quartiers comme la Barceloneta, le Gòtic ou le Born sont devenus, selon les associations locales, des décors urbains tournés vers les voyageurs au détriment des résidents. La municipalité veut rééquilibrer ce rapport en limitant l’offre courte durée et en favorisant l’hôtellerie classique, plus encadrée.

Une crise du logement profonde en Catalogne

Sur les 10 101 logements détenant une licence touristique, la majorité se concentre dans le centre historique et les quartiers prisés des touristes. Cette concentration a contribué à transformer le marché immobilier : propriétaires et investisseurs préféraient louer à la nuitée plutôt qu’à l’année, plus rentable mais aussi plus déstabilisant pour le tissu social. Pour les familles barcelonaises, trouver un trois pièces à un loyer compatible avec un salaire moyen relève souvent du défi.

Au-delà de la fin annoncée des licences, la municipalité a lancé en parallèle un plan pour rebâtir une offre publique : construction de 4 500 logements sociaux, encadrement renforcé des loyers en zone tendue et hausse de la taxe de séjour pour financer ces dispositifs. Le mouvement s’inscrit dans une stratégie plus large que celle d’une simple interdiction.

Réactions des habitants, des plateformes et du secteur

La décision a divisé. Côté résidents, les associations de quartier saluent une mesure attendue depuis longtemps. La fédération Associació de Veïns y voit la première vraie réponse politique à une décennie de gentrification touristique. Le slogan « Assez ! Mettons des limites au tourisme » a rassemblé plusieurs milliers de personnes dans les rues du centre en juillet 2024, certains manifestants n’hésitant pas à asperger d’eau les touristes attablés aux terrasses.

Du côté des propriétaires, l’inquiétude domine. Beaucoup avaient investi dans des biens dédiés au court séjour, parfois à crédit, et redoutent une dévalorisation. L’association Apartur, qui regroupe les loueurs professionnels, a annoncé son intention de contester juridiquement la mesure. Airbnb et Booking, de leur côté, dénoncent une décision qui pénalise selon eux les petits propriétaires sans résoudre la crise du logement. Plusieurs économistes nuancent cependant l’impact : les locations touristiques ne représentent qu’une part de l’offre, et le manque structurel de construction reste le principal facteur de tension.

Ce que cela change pour les voyageurs

Si vous prévoyez un séjour à Barcelone après novembre 2028, attendez-vous à une offre Airbnb très réduite, voire inexistante dans le centre. L’hébergement passera majoritairement par les hôtels, auberges de jeunesse et résidences hôtelières, dont les tarifs pourraient grimper sous l’effet d’une demande non absorbée par le court séjour particulier. Réserver longtemps à l’avance et envisager des hébergements en périphérie (Badalona, L’Hospitalet, Sitges) deviendra un réflexe utile.

Pour qui aime cette formule appartement entier en centre-ville, d’autres destinations espagnoles restent ouvertes. Les îles espagnoles, Minorque ou encore les campings de la Costa Brava et de la Costa Dorada offrent des alternatives intéressantes, avec un encadrement bien moins strict des locations touristiques. À noter aussi que Barcelone n’est pas un cas isolé : Palma de Majorque, Séville et Madrid étudient des restrictions similaires.

Un mouvement européen contre les locations courte durée

La décision barcelonaise s’inscrit dans une tendance européenne. Amsterdam limite déjà les nuitées Airbnb à 30 par an et par logement, Paris a abaissé à 90 jours la limite annuelle pour les résidences principales, Berlin impose une autorisation préalable et Florence a interdit toute nouvelle licence dans son centre historique. La nouveauté à Barcelone tient à l’ampleur : aucune autre grande ville européenne n’avait jusqu’ici prévu une disparition totale des licences touristiques sur un horizon aussi court.

Cette dynamique reflète une prise de conscience : le tourisme courte durée, longtemps perçu comme une rente facile, a un coût social. Reste à voir si les mesures comme celle de Barcelone tiendront leur promesse de redonner du logement aux habitants sans assécher l’activité touristique, qui pèse 14 % du PIB de la ville.

Foire aux questions

À partir de quand Airbnb sera-t-il interdit à Barcelone ?

Les licences des appartements touristiques expirent en novembre 2028 et ne seront pas renouvelées. Concrètement, les locations type Airbnb disparaîtront du centre de Barcelone à partir de 2029. La mesure a été annoncée par le maire Jaume Collboni en juin 2024.

Combien de logements sont concernés par cette interdiction ?

Environ 10 101 appartements détenant une licence touristique sont visés par la mesure. Ils seront remis sur le marché classique, en location longue durée ou à la vente. La majorité se trouve dans le centre historique et les quartiers les plus touristiques.

Pourquoi Barcelone met-elle fin aux locations Airbnb ?

L’objectif principal est de soulager la crise du logement : les loyers ont augmenté de 68 % en dix ans, rendant le centre inaccessible pour beaucoup d’habitants. La mesure vise aussi à freiner le tourisme de masse, avec plus de 30 millions de visiteurs annuels pour 1,6 million d’habitants.

Cette interdiction concerne-t-elle aussi les hôtels ?

Non, l’interdiction porte uniquement sur les appartements touristiques sous licence (type Airbnb, Vrbo, Booking pour particuliers). Les hôtels, auberges de jeunesse et résidences hôtelières continueront de fonctionner normalement et resteront les principales options d’hébergement après 2028.

Où loger à Barcelone après 2028 ?

Il faudra se tourner vers les hôtels, auberges de jeunesse et résidences hôtelières du centre, ou envisager des hébergements en périphérie comme Badalona, L’Hospitalet ou Sitges. Réserver longtemps à l’avance sera recommandé car la demande dépassera probablement l’offre disponible.

Les propriétaires d’appartements touristiques vont-ils être indemnisés ?

Aucune indemnisation n’est prévue, les licences étant accordées pour une durée limitée et expirant naturellement en 2028. L’association des loueurs professionnels Apartur a annoncé son intention de contester juridiquement la mesure, mais aucune décision n’a pour l’heure suspendu son application.

D’autres villes européennes prévoient-elles la même chose ?

Plusieurs grandes villes encadrent déjà strictement les locations courte durée : Amsterdam limite à 30 nuitées par an, Paris à 90 jours pour une résidence principale, Florence a gelé les nouvelles licences en centre historique. Barcelone est cependant la première à prévoir une disparition totale des licences.

Quel impact sur les prix des hôtels à Barcelone ?

Les économistes anticipent une hausse mécanique des tarifs hôteliers à partir de 2029, la demande étant moins absorbée par l’offre Airbnb. L’effet pourrait être amorti par l’ouverture de nouveaux établissements et par le report d’une partie de la clientèle vers la périphérie ou d’autres destinations espagnoles.